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数ある投資方法の中で、筆者が不動産投資を勧める理由は以下で、非常にシンプルです。
対するデメリットとしては、
などでしょう。
業界全体が下降傾向であったとしても、稼げないということはなく、あくまで経営努力次第で勝てるのが不動産投資なのです。
将来的に投資総額10億円を目指し、部屋数にして200室以上を実現するためには、まずは目標設定を行うことが重要です。
必ずしも最初は少額区分物件が良いといったルールがあるわけではありません。
スタート時に、高い目標設定を行い軌道修正をしつつ実現していくことが大切です。
そのため目標として「スタートから家賃年収5000万円を目指して、中規模高収益をめざす」ことを軸にしましょう。
不動産投資において最初考えるべきは、投資総額の大きさや部屋数の多さ、家賃収入の大きさではありません。しっかりとした、キャッシュフロー（手元資金）が残る経営を目指しましょう。
このキャッシュフローが適正でない場合、銀行返済はもちろんのこと2棟目を借りるための資金や、優良物件を発見したときに投資実現まで行きつきません。
キャッシュフローについては、最終的に行き着きたい目標ベースで構いません。
といった風に自分なりの戦略を構築していくことが大切です。
不動産購入までの大まかな流れは以下の通りです。
不動産会社のHPや、不動産投資の有名サイトなどから物件情報を入手します。
そのときもらうべきは、物件概要書とレントロール（家賃や賃貸借条件などを一覧表にしたもの）だけで大丈夫です。
収支計算表を参考に試算してみましょう。また概要書上で気になるところがあれば質問しておきましょう。
これから自分のパートナーとなる物件です。購入前に必ず現地調査に行きましょう。
融資をしてくれそうな銀行を探します。とくに融資可能エリアかどうかも、物件探しとあわせて調べることが大事です。
銀行への融資依頼は、数週間ほどで承認か否か判断されます。売主と売買契約を結び、銀行と金消契約を締結します。
決済当日は、通常銀行の一室などで行われます。売主、買主、不動産会社の営業マン、銀行マン、司法書士などが集まり所有権移転手続きを行います。（このとき印鑑と通帳は決して忘れないように）
収入は家賃、共益費、駐車場代になりますが、その収支状況を確認するのがレントロールです。確認ポイントは以下になります。
入居退去時期により家賃にバラツキがある場合がありますが、現在の新規入居の家賃適正がいくらなのか確認する必要があるでしょう。
満室想定利回りのベースは空室賃料も含めて平均化されます。想定利回りならびに、空室家賃が著しく高くないかは確認が必要です。
備考欄などに水道料金などの預かり金、アンテナ収入などが入っているか、もしくは入っていないかは確認しておく必要があるでしょう。
また、併せて判断時に確認したいのが経費。経費計算にいて、さまざまな計算方法がありますが、家賃収入のおおむね25％を経費計上しています（この中には、固定資産税や都市計画税も含みます）。
下記のキャッシュフロー計算を成り立たせていくのが不動産投資になります。
※家賃収入ー経費ー銀行返済＝キャッシュフロー
そして不動産投資に踏み出すときに、どうしても最初のハードルの高さに辟易する可能性はあると思います。手続きの煩雑さ、見なければいけない数字の多さ、購買物件の値段の高さ。
一番悩ませるのはどの物件にするのかという点です。
条件に最大限見合うような物件に出会えることはなかなかありません。
100点満点の物件はない。どこまで許容できるのかを検討していくことが大切です。比較対象の優先付を行っていきます。
たとえば、安かったら老朽化や曰く付き物件でも挑戦する。駅近であれば、多少の狭さや値段の高さは許容する。リスクとのトレードオフで検討していくことです。
そうしたとき譲れないのは積算評価とキャッシュフロー。気に入った物件であったとしても、収益不動産にならなければ前提が崩れます。
キャッシュフローが黒字化できない、可能性が薄い物件には手をだしてはいけないということは最低ラインになります。その上で、NGとなる物件についてさいごに紹介していきます。
容積率オーバーの物件をはじめ、違法物件が存在します。途中増築などをおこなっている物件は、たしかに住む領域は大きくなります。
しかし、こうした違法物件はそもそも融資がおりません。こうした物件を紹介されても、最初から弾くようにしましょう。
道路付き問題や地域性から再建築不可と概要書に記載されている場合があります。建物を取り壊した後、同等の物件の建築ができないということは、長く運営していく上で足枷となる場合があります。こちらも銀行からの融資が期待できませんので、即オミットしましょう。
銀行は満室時にどれだけの収益を生むかという評価を行います。そのとき満室ベースで見るだけでなく、空室率も確認してきます。いくら家賃収入の期待値が高くても、人気がない不動産は価値を生みません。
現況との満室時の乖離がある「がら空き物件」も銀行からの融資が期待できないと思っておきましょう。
地方都市であったとしても、収益不動産を作り出すチャンスは存在します。しかしながら、数字だけで判断することは危険です。
現地でしかわからないことは、不動産において必ず存在します。街並みや嫌悪施設が実は近くにあったり、近隣のカビなどの環境面、風俗店が隣接地域にあるなどです。
どんな物件であったとしても、現地確認をすること。そして併せて最低でも3社ほど、地元不動産屋へ訪問し、エリアの情報や賃貸需要についてヒアリングしていきましょう。
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